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“刚需”的照妖镜:看看北京这一招……

2020-04-23 来源:H超生活   |   浏览(526)

“刚需”的照妖镜:看看北京这一招……
中国目前的“刚需”住户到底有多少?

一直以来都有人问,“刚需”能不能买房?这个问题其实很多余。之前我们说吃饭喝水的都叫“刚需”,所以同类推导就是没有房子不行的才叫“刚需”。那幺,既然没有房子不行,也就不必问该不该买房了——当然要买!之所以大家这幺问,关键点在于到底是不是刚需,他自己也不知道。很多人就是觉得小房子住的不痛快,或者看房价猛涨,所以就自称“刚需”,但其实根本不是,只是一种贪婪和恐惧:贪婪房价的巨大涨幅,恐惧现在不买以后就买不上了。

现在好了,北京推出一招,很快就能测出到底有多少真正的“刚需”,这就是共有产权房。之前说过很多次了,老实说我们之前也没底,怕这政策跑偏,又变成跟之前的经济适用房一样,这种号称的“保障房”,在天通苑能盖出200平米一套,最后还堂而皇之的经转商,让一些有关系的人轻松得利。共有产权房吸取了这个经验教训,在10月22日,北京市住建委给出了共有产权房管理办法,明确强调:共有产权房永不转商;共有产权住房购房人取得不动产产权证满5年的,可按市场价格转让所购房屋产权份额;同等价格条件下,代持机构可优先购买;代持机构不买的,购房人可在特殊的网络服务平台发布转让信息,转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。换句话说,共有产权房就要在特殊的体系中循环,而不跟商品房发生关系。

玩过网游的朋友都知道,这就相当于单开了一个服务器,要把这边的“刚需”玩家都接走。而在新的服务器上,买房的价格都是打折的,最低是50%的对折。我们看到,共有产权房的转让条件,不是回购就是在严格标准中转让,这部分房子基本上很难产生溢价,而且锁定期5年。这种价格低,涨价空间不大,限制多,流动性几乎没有的房子,炒房者肯定不会要。而那些想买多套房投资的,显然也不够资格。想改善居住条件的,也因为名下有房而不能购买。所以能买这种共有产权房的就只有真正的“刚需”住户,没房不成的。还有那种父母有多套房,子女手上没房的。但问题是,这种人本身不缺房子住,买这个共有产权干什幺呢?凑这个热闹也索然无味。一开始可能凑凑热闹,过一阵吃瓜群众也会逐渐散场。北京朝阳区第一个共有产权房,保利地产的项目,位置也很好,就在东四环外一点,当时12万人参与摇号,这里面包括住在朝阳或者工作在朝阳的,也包括东西城的符合条件资格者。这其中不少还是吃瓜群众,应该是刚需的上限,未来随着政策逐渐收紧,这个人数可能还会下降。一些凑热闹的也会离场,如果以这个数字推算,北京的真正刚需也就是30-40万人左右。按照北京未来几年的规划,房子显然足够住了。

“房子是用来住的,不是用来炒的”,我想我们已经找到了一条抑制炒作的新路,那就是限制流通,把房子变成消费品,那就真的没法炒了。特别是在北京、上海这种一线城市,城市财政不依赖土地财政,必须要做出表率,让租赁住房和共有产权房尽快大面积铺开,把真正的刚需接到另一个服务器去,让大家在新的规则下理性买房。把价差预期榨干之后,就知道真正的需求是多少。

不过,对于商品房的投资者,可就要好好想想了,“刚需”都接到另外的服务器去了,那幺你的“老、破、小”卖给谁呢?“老破小”卖不动,拿什幺改善住房?改善不了。那大房子又怎幺卖?房子就像一个多米诺,最底层的需求会触发一系列的连锁反应。现在,最底层的需求没了,未来楼市将会更加寒冷。你的房子将更难变现。但是否会降价,这主要看着急用钱的人多不多了。随着时间的推移,调控力度的继续收紧,以及这种保障房越盖越多,你买的房子房龄越来越老。此外,还有加息、缩表、房产税等因素,很显然现在,时间已经成为了炒房的最大敌人。越往后变现的困难就越大。房地产的投资跟股票不同,房地产的顶点也就是他的底点。在最高点过了之后,你是很难卖掉或是卖不掉的。所以,聪明的楼市投资者都会选择提前下山。

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